Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắmvà xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp, thương mại và dịch vụ.

Bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích củacác chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tíndụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp. Có thể kể ra những sản phẩm của thị trường tín dụng bất động sản là :

Tín dụng xây dựng: Tín dụng xây dựng là các khoản cho vay để xây dựng các công trình nhưnhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sảnxuất, các công trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh toán chobên xây dựng (thi công) khi đã hoàn thành bộ công trình hoặc từng hạn mức côngtrình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng mộtkhoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng.Khoản tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là côngviệc xây dựng đã diễn ra. Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sửdụng đất, hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bênchủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác. Đây là sảnphẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao vàchỉ tính trên số tiền đã giải ngân.

Tín dụng thế chấp: Với hình thức tín dụng bất động sản thế chấp, khách hàng phải có tàisản khác để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảm bằngtài sản hình thành từ vốn vay. Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tốithiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từngnước, ở Việt Nam thông thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là30% giá trị tài sản hình thành. Tín dụng bất động sản thế chấp này thường là cáckhoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn. Sự kết hợpgiữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua các sản phẩm của chủ đầu từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình.

Trái phiếu công trình:  Là loại trái phiếu được phát hành để huy động vốn cho những mục đích cụ thể, thường là để xây dựng những công trình cơ sở hạ tầng hay công trình phúc lợi công cộng. Phát hành trái phiếu công trình là một giải pháp hiệu quả chocác công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chếcho vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tíchcực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời giancho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách này  là huy độngmột lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theotừng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả,phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến.

Chứng chỉ bất động sản: Là văn bằng chứng minh những khả năng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản như môi giới, định giá, quản lý,…. Đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động sảnvà thị trường tài chính. Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơhội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn.Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp làngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khoán  sau đó sẽ mở rộng đối tượng kháchhàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Nếu mua trái phiếu công trình,nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành tráiphiếu. Nhưng đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đãcó ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án.

                                                                        CH Mai Xuân Bình – Khoa QTKD